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デューデリジェンス・物件調査

M&Aや不動産の売買において「売り手」と「買い手」は対立関係にあります。「売り手」はできるだけ高く売りたいため、都合の悪い情報は「買い手」に与えたくないと思うどころか、場合によっては隠そうとします。逆に「買い手」は適正な(か、できるだけ安い)価額で買いたいのですが、「売り手」ほどの十分な情報を得ることはできません。ここに情報の非対称性(情報の格差)が存在してしまいます。

 

M&A市場や不動産市場において、どれだけ有名な仲介会社から紹介されたものであっても質の悪い案件・物件を掴まされてしまうおそれがあります。本当に良い案件はそれほど多くはなく、また良い案件はどうしても価額が高くなってしまうので、ついつい悪い案件を掴んでしまうのです。一般市場に出回る前の掘り出し物件があれば一番良いのですが、普通はそのような物件の情報を入手することは困難であり、一般のM&A市場や不動産市場の中で慎重に探すしかありません。

 

税理士法人MFMでは、低価格・高い専門性・安心の実績の3つの強みを基本に、これまでの実績とノウハウを活かしてM&Aや不動産取引を強力にサポートします。

1. 低価格

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1.業界最低水準の報酬

財務デューデリジェンス(財務DD)の費用の相場は、1時間当たり2~5万円となっていることが多く、中小企業の財務デューデリジェンス(財務DD)でも100~300万円、場合によっては500万円近くもの費用がかかることがあります。税理士法人MFMでは、より多くのお客様に気軽にデューデリジェンスをご利用頂けることが大切だと考え、他社と比較して低価格の料金設定にしています。


M&Aにおけるデューデリジェンスは、買収対象企業を財務・法務・税務・人事労務・IT・ビジネス・不動産・環境・犯罪といった様々な側面から評価するため、M&Aにおける各分野の専門家が必要になります。依頼の内容も高度な知識や経験を要するため、その知識や経験のレベルにもよりますが、費用も高額になってしまいます。かといって、コストを下げることを重視してまったくデューデリジェンスを実施しなかったり知識やM&Aの経験に乏しい専門家に依頼すると、後々もっと大変なことになってしまうでしょう。

 

すべての分野の調査を専門家に依頼するとなると、莫大な費用が必要になります。専門家に調査してもらわなければならない重要な部分はどこなのかを把握し、優先順位を付け、予算の範囲内で専門家にデューデリジェンスを依頼するのがベストです。M&A案件の場合は、その価値(及びリスク)を正しく評価する必要があるため、一般的には財務面と法務面のデューデリジェンスが特に重要になり、不動産物件の場合は、不動産デューデリジェンスも重要になります。

2.オープン化された報酬

税理士法人MFMのデューデリジェンス報酬は大手監査法人と比べて低価格ですが、それ以上に大切にしていることは料金のオープン化です。多くの会計事務所や監査法人ではその金額を公表しておらず、結果として安心して財務デューデリジェンス(財務DD)を利用するのが難しくなっています。インターネットやホームページで調べて明確な料金が分からない会計事務所は、相場と比較してデューデリジェンス報酬が高い価格になっている傾向にあることが考えられます。そこで税理士法人MFMは、今までに頂いたお客様の声をもとに、多くの会社で公開されていないデューデリジェンス報酬をホームページ上で公開し、安心してご利用頂ける低価格のおすすめの料金設定となっています。

3.安心の後払い報酬

税理士法人MFMでは、財務デューデリジェンス(財務DDのご依頼にあたり、初回相談料や着手金は頂いておりません。デューデリジェンスがすべて終わった後に料金表にもとづいて計算した報酬のみのご請求となります。

2. 高い専門性

財務デューデリジェンス(財務DD)は財務諸表監査の知識と経験があり、財務的なリスクを見抜ける能力に長けている公認会計士に依頼するのが安心です。税務デューデリジェンス(税務DD)は税務のスペシャリストである税理士の専門分野です。不動産デューデリジェンス(不動産DD)は不動産会社や不動産鑑定士が実施していますが、事故物件調査は税理士法人MFMが得意としている分野です。

 

専門家を選ぶ上での重要なポイントは報酬の安さだけではありません。もし財務デューデリジェンスの報酬が安いだけで会計事務所を選んでしまうと、結果的に大きな損失を被ってしまう可能性があります。M&Aや不動産取引で支払う必要があるのは仲介手数料とデューデリジェンス費用だけではありません。将来それ以上に大きな支払が必要になってしまうおそれがあるので注意が必要です。

 

「実際の収益性は直前の決算書の数値よりもずっと低かった」「勝ち目のない訴訟を抱えていた」「逮捕歴や前科がある社長で法律に違反する行為を何とも思わないような会社だった」「簿外債務(隠れ負債)があった」「重要事項説明書に記載されていない瑕疵があった」など、M&Aや不動産売買には様々な落とし穴があります。その落とし穴はどうにも修復できないくらい大きいことがあり、取引を実行してしまったら後戻りすることはできません。M&Aを成功させるには、デューデリジェンス報酬とそれらのリスクとを両方考慮してトータルで安くなるかどうかを判断しなければいけません。買手がこれらのリスクを承知の上でM&Aを行うとしても、そのリスクをしっかりと把握し、買収価格に織り込む必要があります。ただ、M&Aや不動産取引で難しいのは、実際にデューデリジェンスを実施してみないと、それらのリスクに気付けないという点です。ただ単に報酬が安いだけの公認会計士事務所や税理士事務所に財務デューデリジェンス(財務DD)を依頼すると、大きな落とし穴を見落としてしまい結果として損失を被ってしまうおそれがあるのです。

 

もし依頼した専門家がそれらのリスクを見抜けなかったとしても、将来必要な支払を負担しなければならないのは依頼主の企業なのです。「業界最安値!」「デューデリジェンス料金20万円!」などと謳い経験が浅く専門性が低い公認会計士・税理士に依頼をすると、それだけでリスクを見抜けない可能性が高くなってしまいます。デューデリジェンス報酬を支払っても総合的に見て安く済ませてM&Aを成功させるには、専門性の高い専門家に依頼することをおすすめします。

3. 安心の実績

財務デューデリジェンス(財務DD)は適正な買収価格を算定するためにも、M&Aの中でも特に重要なデューデリジェンスになります。M&Aには隠れ債務の引継リスク等があるため、M&Aを成功させるには専門家によるデューデリジェンスが欠かせません。専門家への依頼の内容も高度な知識や経験を要するため、その知識や経験のレベルにもよりますが、デューデリジェンス費用も高額になってしまいます。かといって、コストを重視してまったくデューデリジェンスを実施しなかったり知識やM&Aの経験に乏しい専門家に依頼すると、後々もっと大変なことになってしまいます。

 

また、現地でのデューデリジェンスの手続をスムーズに行うためには、早めに事前依頼資料リストを作成し、資料を準備して頂く必要もあります。 税理士法人MFMはデューデリジェンスの実績が豊富な公認会計士や税理士を有している税理士法人です。

 

M&Aは製造業、サービス業、医院・歯科クリニック、飲食店、美容室、不動産業などすべての業種で行われますが、業種や業態によりデューデリジェンスで注意しなければならない部分は異なります。 固定資産が重要なのか。在庫を詳細に検討する必要があるのか。それとも、技術・ノウハウ、特許・ブランドが収益の大きな源泉になっているのか。簿外債務や訴訟リスクについては、どのM&Aであってもしっかりとデューデリジェンスを行い検討する必要があります。税理士法人MFMではデューデリジェンスの経験が豊富な公認会計士・税理士の有資格者によるデューデリジェンスを行っています。

 

60年以上にわたって会社の経営を支え続けてきた税理士法人MFMならではの安心の実績。経営者様の迅速で正確な意思決定を支えています。 税理士法人MFMグループは大阪、東京を拠点としていますが、関西(大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県、和歌山県)や関東(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、群馬県、栃木県、茨城県)のみならず、全国の多くの企業様のサポートをさせて頂いております。

デューデリジェンス報酬

万円(税抜)/時間

犯罪デューデリジェンス

デューデリジェンスを実施するかどうか悩まれている企業様は、まずは犯罪デューデリジェンスを実施することをおすすめしています。世の中には怪しい会社やビジネス、不正・違法な行為により利益を得ている会社が意外と多く存在するものです。M&Aで事業を取得して対価の支払が終了した後に、「逮捕歴や前科がある社長で法律に違反する行為を何とも思わないような会社だった」「過去に行政処分を受けている会社だった」「勝ち目のない訴訟を抱えていた」「不当利得により実際の収益性は直前の決算書の数値よりもずっと低かった」など、思ってもいないリスクが後で判明することがあります。買収対象企業の企業価値の算定やシナジー効果(相乗効果)の算定よりも前に検討しなければならないことがM&Aにはあります。日常業務で忙しい経理担当者が片手間に検討したり、顧問税理士に申告書と決算書を少し見てもらうくらいでは、残念ながらそのような落とし穴に気付くことはできません。

 

毎日、日本全国で様々な事件が発生しておりその情報を耳にします。最近起こった事件の事は地元の警察が一番知っていますが、事件について警察に聞いても教えてくれないでしょう。警察官には守秘義務があり、「職員は、職務上知り得た秘密を漏らしてはならない。その職を退いた後も、また、同様とする。(地方公務員法34条)」とされているからです。全ての事件が公表されているわけではありませんが、凶悪な事件や社会的に関心が高いような事件は警察が情報を公表することにより一般人がその情報を知り得る可能性が高くなります。そのような事件については、適切な調べ方で調査を行えば発見することができるため、犯罪行為や違法行為の調査は可能な場合があります。そのため、全国的にも話題となった事件や地元の人であれば多くの人が知っているような事件ついては、税理士法人MFMの犯罪デューデリジェンスの調査で発見できる可能性があります。

 

犯罪行為や違法行為の調査を探偵に依頼する方法があります。探偵は、尾行や張り込みにといった調べ方により情報を入手する行動調査(素行調査)を得意としています。そのため、浮気調査のような現在進行形のもので行動を調査しないと分からないような案件については、探偵の右に出る者はいないでしょう。ただし、過去の犯罪行為や違法行為については、現在の素行を調査しても何も出てこない可能性があります。逮捕歴の有無をもし1週間の行動調査や聞き取り調査により入手しようとすると、その費用は決して安い価格ではありません。多くの時間がかかるというのもありますが、探偵の調査は万が一の事態に備えるために基本的に2人1組で行われるためです。

 

税理士法人MFMでは、多くの情報のソースと調査のノウハウを生かして効果的かつ効率的な方法により調査を実施しています。全国的にも話題となった事件や地元の人であれば多くの人が知っているような事件であれば情報を入手しやすいことが多く、また適切な場面で聞き取り調査も行っています。

 

例えば200万円支払って財務DDと法務DDを実施し、そのデューデリジェンスの結果として過去に行政処分を受けていたことが判明しM&Aを中止することとなった場合、その中止するという結論は出すために200万円のコストがかかってしまいます。もし、会社が過去に行政処分を受けていたことが犯罪デューデリジェンスの実施によって判明した場合、おおよそ10分の1の料金で済みます。犯罪デューデリジェンスは税理士法人MFMが独自に提供しているサービスであり、以下のようなリスクを探るためのデューデリジェンスです。

□ 会社の過去の行政処分の有無
□ 社長の過去の逮捕歴や前科の有無
□ 会社や社長が抱えている又は抱えていた訴訟の有無

□ 会社の所在地や役員の異常な異動の有無

 

M&Aの場面のみに限らず、これから取引をすることを検討されている方、ビジネスパートナーを組む予定の方、個人的な事情で依頼されたい方などもご利用頂けます。

※逮捕歴や訴訟に関する情報は、警察や裁判所が有しており一般的に公表している情報ではないため、正確に調査することは基本的には不可能です。しかしながら、重大な犯罪事件や訴訟事件については、これまでの調査の実績から培った調査力により発見できる可能性があるのが税理士法人MFMの強みです。

事故物件調査

事故物件とは、心情的にその物件に住みたくないと思われる事情(心理的瑕疵)があると判断される物件のことをいいます。そのため、心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)とも言われており、不動産の物件を探していると物件案内の備考欄などに「心理的瑕疵あり」や「告知事項あり」と記載されていることがあります。このような記載がある物件は事故物件であることを意味し、具体的には殺人や自殺などがあった物件です。「訳あり物件」は何らかの瑕疵がある物件の事ですが、瑕疵物件には物理的瑕疵物件・法的瑕疵物件・環境的瑕疵物件・心理的瑕疵物件があるため、事故物件のみを意味しているのではありません。

 

不動産業者は不動産の売買や賃貸借契約をするのが商売ですが、事故物件と知っていれば契約しないような不動産を、商売だからといって何も知らせずにお客さんに売ってもよい訳ではありません。事故物件であれば不動産業者は買主に知らせてあげる責任があります。これを一般的に告知義務といいます。ただし、残念ながら告知すべき事故物件の基準は法律で明確に定められてはいないのが実情です。

 

そのため、不動産業者は最低限の告知は行いますが、必要以上に自分にとって不利な事は言わないでしょう。裁判例で心理的瑕疵がないとされたような物件であっても住み続けるには嫌悪感がある人もいます。事故物件を巡っては大家さんや不動産業者から告知を受けていないというトラブルが起きてしまい、裁判にまで発展することがあるのです。

 

情報量が豊富な事故物件サイトがありそこで事故物件の情報を入手できますが、一般人が書き込みをすることができるため、いやがらせで嘘の情報である可能性もあります。それ以上に調べることができないため、その情報の真偽が分からないことも多いでしょう。

 

事故物件の調査を探偵に依頼する方法もあります。探偵は、尾行や張り込みにといった調べ方により情報を入手する行動調査(素行調査)を得意としています。そのため、浮気調査のような現在進行形のもので行動を調査しないと分からないような案件については、探偵の右に出る者はいないでしょう。ただし、過去の事件・事故については、時の経過とともに風化してしまうため聞き取り調査しても何も出てこない可能性があります。税理士法人MFMでは、多くの情報のソースと調査のノウハウを生かして効果的かつ効率的な方法により調査を実施しています。全国的にも話題となった事件や地元の人であれば多くの人が知っているような事件であれば情報を入手しやすいことが多く、また適切な場面で聞き取り調査も行っています。

 

事故物件は近隣の相場と比べて安い販売価格や家賃に設定されていることが多いため、相場よりも明らかに安い物件は事故物件のおそれがあります。安いものには訳があります。事故物件の噂がある物件に住むのはもちろんのこと、営んでいる賃貸不動産が事故物件というのも気持ちのよいものではありません。調査を行えば事故物件かどうかが判明する可能性がありますので、下記のような項目に該当される方はお問い合わせ下さい。

□ 今住んでいる住宅が事故物件だという噂を聞いたため、本当かどうか気になる
□ これから購入しようとしている物件が事故物件との情報があるため、深く調べて欲しい
□ M&Aを検討しており事故物件かどうかについての不動産デューデリジェンスを実施したい

※事件や事故に関する情報は、警察が有しており一般的に公表している情報ではないため、正確に調査することは基本的には不可能です。しかしながら、重大な事件や事故については、これまでの調査の実績から培った調査力により発見できる可能性があります。

税理士法人MFMグループは大阪、東京を拠点としていますが、関西(大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県、和歌山県)や関東(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、群馬県、栃木県、茨城県)のみならず、全国対応可能です。

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