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不動産登記簿謄本とは

不動産登記制度は、不動産の取引を安全・円滑に行うため、不動産登記法が定めた制度であり、不動産の表示及び権利に関する重要な事項が不動産登記簿謄本に記録されます。
そのため、手数料さえ支払えば、誰でも不動産登記簿謄本を取ることができます。

会社にも登記制度があり「商業登記」とも言われることから、それと区別するために「不動産登記」と言われています。
ただし、口頭や文書では単に「登記簿謄本」や「謄本」と言われることが多いです。
(話しの流れや文脈からそれが「不動産」なのか「商業」なのかは簡単に分かるからです)
不動産登記簿謄本の読み方は、「ふどうさんとうきぼとうほん」です。

(民法177条(不動産に関する物権の変動の対抗要件))
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

(不動産登記法1条(目的))
この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

登記簿謄本の種類

不動産の登記簿謄本は、土地と建物に分かれています。
土地と建物の所有者が違うこともあります。また、1筆(いっぴつ)の土地の上に建物が2つ立っていることもありますし、2筆(にひつ)の土地の上に1つの建物が立っていることもあります。
このように土地と建物では権利関係が異なることから、土地の登記簿謄本と建物の登記簿謄本があります。

また、不動産の登記簿謄本には次の5つの種類があります。

全部事項証明書

登記簿謄本と言えば、一般的に「全部事項証明書」のことを指します。
金融機関や税務署などから登記簿謄本の提出を求められた場合には、この「全部事項証明書」の提出が必要になります。

全部事項証明書とは、コンピュータ化により登記事項がデータ管理されるようになってからのすべての情報(抹消された事項及び現在有効な事項のすべて)が記載された証明書です。
なお、1通の枚数が50枚以下であれば発行手数料は同じ金額です。

現在事項証明書

現在事項証明書とは、コンピュータ化により登記事項がデータ管理されるようになってからの情報で、現在有効な事項のみが記載された証明書です。

現在有効な事項のみが記載されているためとても見やすくなっていますが、過去の経緯まで調査する必要のあるM&Aの財務デューデリジェンス(財務DD)を行う際には情報不足です。
コラム「デューデリジェンスの種類と必要な資格」

一部事項証明書(何区何番事項証明書)

一部事項証明書とは、コンピュータ化により登記事項がデータ管理されるようになってからの情報で、一部の登記事項のみが記載された証明書です。

マンションの敷地のように多数の共有者がおり権利関係が複雑な不動産の「全部事項証明書」は膨大な枚数になってしまい、区分所有者ごとの所有権や抵当権などの担保権がとても見ずらくなってしまいます。
このような場合は、実務上、一部事項証明書(何区何番事項証明書)が利用されます。

所有者事項証明書

所有者事項証明書とは、コンピュータ化により登記事項がデータ管理されるようになってからの情報で、表示に関する事項、所有権、持分などの登記事項のみが記載された証明書です。

乙区の情報(抵当権などの担保権の情報)まではいらないが、所有権や持分についての証明書が必要な場合に、所有者事項証明書が利用されます。

閉鎖登記簿(閉鎖謄本)

閉鎖登記簿(閉鎖謄本)には次の2種類があります。

コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿

現在の登記制度は、1889(明治22)年3月23日に制定された土地台帳規則(勅令第39号)が基礎になっています。
その後、昭和63年に法律第81号「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」により、今まで紙で管理されていた不動産登記簿謄本がデータ化されることとなりました。
これが登記簿謄本のコンピュータ化です。
ただし、コンピュータ化に伴い閉鎖された登記簿は「全部事項証明書」には記載されないため、所轄法務局に出向き閲覧・謄写請求する必要があります。
ちなみに、閉鎖された登記簿謄本は、土地であれば50年間、建物であれば30年間保存されています。

(不動産登記規則第28条(保存期間))
四 土地に関する閉鎖登記記録 閉鎖した日から五十年間
五 建物に関する閉鎖登記記録 閉鎖した日から三十年間

合筆,滅失などによる閉鎖登記簿

合筆とは、2筆以上の土地を1筆の土地にすることです。
不必要に地番が分かれているような場合、合筆登記を行えば1筆の土地にまとめることができ、管理が簡単になります。
この合筆登記を行った場合、最も若い地番が合筆後の地番となり、それ以外の地番の登記簿は閉鎖されることになります。
このようにして閉鎖されたものが合筆による閉鎖登記簿です。

空き家の増加が社会問題となっていますが、建物を取り壊した場合、建物滅失登記申請をしなければなりません。
このようにして閉鎖されたものが滅失による閉鎖登記簿です。

登記簿謄本の取り方

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不動産の売買や不動産のM&Aのデューデリジェンスなどを行うため、不動産登記簿謄本が必要になります。
コラム「デューデリジェンスとは」

登記簿謄本を取るには、オンラインで取得する方法と、法務局に行って取得する方法があります。
料金がそれぞれ異なりますので、料金にも触れながら説明します。

オンラインで取る-登記情報提供サービス

「登記情報提供サービス」を使えば、登記簿のデータをオンラインで即時に取得することができます。
「全部事項証明書」と「閉鎖登記簿(閉鎖謄本)」の両方を取得することができます。

料金は1通334円(令和元年10月から)と一番安くなっています。
※令和元年9月までは335円
基本的にはクレジットカード払いですが、法人で事前登録をしていれば口座振替も可能になっています。

しかし「登記情報提供サービス」で取得した登記簿謄本には証明力はないため、金融機関や税務署に対して提出することはできません。
そのため、信用調査やM&Aの財務デューデリジェンス(財務DD)の調査を行う場合など、証明力はいらないがすぐに情報が欲しい際には最も役に立つ方法です。
ただし、利用時間が平日の午前8時30分から午後9時までなので、夜遅くや土日には使うことができません。
コラム「M&Aにおいてデューデリジェンスは必要なのか」

オンラインで取る-登記ねっと

「登記ねっと」でも、登記簿をオンラインで取得することができます。
「全部事項証明書」と「閉鎖登記簿(閉鎖謄本)」の両方を取得することができます。
「登記ねっと」で取得した紙の登記簿謄本には証明力があるため、金融機関や税務署に対して提出することができます。
料金は、郵送で交付を受ける場合は1通500円で、窓口で交付を受ける場合は1通480円です。

法務局に行って取る

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もちろん法務局に出向き、現地で申請書(登記事項証明書交付申請書)を記入して登記簿を取得することもできます。
料金は1通600円です。
昔は1通取るのに1,000円かかっていましたが、何度か値下げが行われて今の料金になっています。

登記簿謄本の交付申請書は法務局に置いていますので、必要事項を記入して提出します。
また、この交付申請書に収入印紙を貼る欄があるので600円分の収入印紙を貼付します。
(現金で直接支払うのではなく、収入印紙として支払うことになります。)
この収入印紙は法務局でも販売していますので特に事前に購入しておく必要はありません。

登記簿謄本はコンビニでは取れないの?

登記簿謄本をコンビニで取得することは、現時点ではできません。
もしかしたら将来的にはコンビニで取得することが可能になるかもしれません。
ただし、現在コンビニで取得することのできる住民票や印鑑証明はすべての国民の生活に関係しているのに対して、登記簿謄本は基本的にはビジネスに携わわる人(しかもその中でも不動産関係や管理部などのごく一部の人)のみに関係してくるものなので、残念ながら登記簿謄本をコンビニで取得できるようになる可能性はあまり高くないのかもしれません。

登記簿謄本の一番安い取り方は??

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データでよい場合は、「登記情報提供サービス」が334円(令和元年10月から)と一番安くなっています。
※令和元年9月までは335円

証明力のある紙の謄本が欲しい場合は、「登記ねっと」でオンライン申請して窓口で交付を受ける方法が480円と一番安くなっています。
ただし、法務局まで行く時間と交通費を考えると、「登記ねっと」でオンライン申請して郵送で交付を受ける500円の方法がよいかもしれません。
この場合、インターネットバンキングかペイジー対応ATMからの払込みによる支払いとなるため、支払いの手間も少し考慮に入れる必要があります。

どうしてもすぐに証明力のある紙の謄本が欲しい場合は、法務局に行って600円支払うしかありません。

登記情報提供サービスの利用料金及び消費税不課税対象者の登録費用の改定

令和元年10月1日から,指定法人手数料の引下げに伴い,登記情報提供サービスに係る利用料金が別表1のとおり変更されます。
また,同日から,消費税率の引上げに伴い同サービスに係る消費税不課税対象者の登録費用が別表2のとおり変更されます。

別表1

提供される情報の種類旧利用料金新利用料金
全部事項(不動産・商業法人)情報335円(334円)334円(333円)
所有者事項情報145円(144円)144円(143円)
動産・債権譲渡登記事項概要ファイル情報145円(144円)144円(143円)
地図情報・図面情報365円(364円)364円(363円)

別表2

登録利用者の区分旧登録費用新登録費用
①登録利用者が法人の場合740円(686円)740円(673円)
②登録利用者が国又は地方公共団体の場合560円(519円)560円(510円)
③登録利用者が①②以外の者である場合300円(278円)300円(273円)

※上記の新利用料金は,いずれも指定法人手数料(14円)を含む1件当たりの利用料金です。また,指定法人手数料には消費税及び地方消費税が含まれています。
※上記の利用料金及び登録費用の( )内の料金は,消費税不課税対象者(利用者の住所等が日本国外にある場合に,消費税法の課税対象外となり消費税が課されない方)の利用料金及び登録費用です。

出典:一般社団法人民亊法務協会「登記情報提供サービスの利用料金及び消費税不課税対象者の登録費用の改定(お知らせ)」

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